8月的上海楼市，好似“灿都”过境，刮起了一阵“劲凉旋风”。
日前，福建省中房研究中心&福州市存量房研究所联合发布的《2021年福州存量房指数8月报》的数据显示，8月全国重点城市存量房成交价格TOP20榜单中，上海以65003元/平的均价，环比大跌7.9%，降价达4500元/平！
8月重点城市二手房价格排行
短短一个月，上海楼市为何如此“大跳水”？这背后是否有什么“猫腻”？
政策显威？二手房价“蒸发”41.83万
以75平面积段的刚需户型为例，以7月均价换算，总价在529.35万元，只过去了一个月总价便降至487.52万元，足足“蒸发”41.83万元！
搁谁头皮都要发麻。
为何会有如此大的降幅？坊间认为，这与近两个月来上海连续出台多项楼市调控政策有直接关联。
7月9日，上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议明确，即日起，上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
新闻来源：上海发布
时至8月6日，上海市执行的二手房“三价就低”政策，要求上海各银行二手房审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
受此影响，上海链家研究院在近日发布数据显示，8月上海仅成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，其成交量不仅为今年最大幅度下跌，甚至跌至去年疫情前的月均成交水平。
图片来源：上海电视台新闻综合频道
以至于近段时间以来，市场上不断充斥着上海二手房楼市“凉凉”的声音。
新闻截图
真“刹车”么？二手房指导价机制的魔幻都市剧
虽然，上海并未建立二手房指导价发布机制，但在“二手房价查验”和“三价就低”双重重压下，能有如此雷霆万钧的手段打压楼市，其严控程度已丝毫不亚于二手房指导价发布机制
政策的力度了。
要知道，这项于今年2月份，由深圳首创的政策，在近半年来纷纷有城市跟进。先是3月28日东莞跟进建立，成为第二座建立该机制的城市。5月28日，作为中部重点城市的成都成为实行该制度的第三座城市。而到了7月，更有西安、绍兴、无锡三座城市密集出台。8月份更是紧锣密鼓，连合肥和广州也加入其中。
二手房指导价格机制一类的调控政策，是否真的压制住了房价？
对此，房谈君整理了已建立二手房指导价格机制的十座城市——深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州，以及目前这十座城市的市场行情价与指导价发布机制之间的8月价格差距如何。
8月成交价格对比图
数据显示，表单中仅宁波和绍兴这两座城市，其市场行情价是低于二手房指导价发布机制的，其余七座城市中，深圳则早早封闭了市场行情，难以真实反映两者价差，剩下的六座城市，其市场行情都大幅高于指导价机制。
特别是广州，其市场行情价与二手房指导价发布机制间的价差甚至破万元，依然我行我素！
如此差距，不仅说明当前建立的二手房指导价机制形同摆设，甚至房谈君有理由质疑，8月上海二手楼市的“大跳水”或许只能是一场短期的“阵痛戏”。
这并非是房谈君无故臆断。
早在今年3月，深圳就有一些业主将自己的房源在官方参考价的基础上，捆绑上价值百万的家具和“名画”出售。一套89平方的房子按参考价只要570万元，但要捆绑200万的“金丝楠木衣柜”和350万元的“名画”一起出售。
一时间，业主们的脑洞大开，更有业主自己画了一幅颇有小学生简笔画功力“八骏图”，标价380万，搭配650万的学区房一起售卖。
时至5月25日，深圳一家中介门店用水果打“暗语”来代表房价的行为被网友曝光，瞬间引发了热议。
明面广告招牌上显示着二手房成交参考价，但是为了能够让购房者明白最终成交价，中介人员以“榴莲、香蕉”的具体数目来回复。一个榴莲代表1000万，一个香蕉代表100万。通过这样的替代来掩盖交易小区的真正价位，以此逃避相关上级部门的监管。
中介以水果暗示房价
7月8日，就在西安建立二手房指导价机制后，就有购房者发现，房子虽然降价出售，但要求捆绑售卖一幅假画，也即300万元的房子捆绑售卖一幅假画，合计380万元。更绝的是，画可以单卖，但房子不可单卖。
假画复制品淘宝上就有卖，压根不贵，但能在这套房子里卖出天价，想必大家都明白这背后的含义。
当然，捆绑假画只是套路中的一种，像“房子300万，捆绑400万的家具”等等套路一样屡见不鲜。上半年在深圳发生的一幕幕魔幻现实故事，如今在西安也在上演。
毕竟，随着政策短期“阵痛”的消散，市场同样会孕育出一套新“对策”，以此对冲政策带来的限制。即便二手房的面板数据依旧符合指导价的预期，但人们总会在“看不见，猜不透”的地方，绕开政策机制的限制。
犹如阴阳太极般，好生均衡。
专家坦言：别让好政策“政绩化”
政府下定决心建立二手房指导价发布机制，原意是为了指导二手房市场，促进市场透明化，从而调控高企的二手房价。然而事与愿违，如今看来，不少城市的二手房指导价发布机制与市场行情价仍存在明显的价差，甚至有的城市为了绕开指导价的桎梏，各种魔幻套路正在刷新着人们的三观。
而在当下，除了上海，不仅有北京、厦门、杭州、南京这四座城市房价高企，甚至如福州、天津这样房价处于中游的城市也有可能被二手房指导价发布机制所“临幸”。但当下该政策存在的漏洞，又似乎让这些还未出台该政策的城市有所“顾虑”，毕竟出政策公告易，但落地执行后产生各种乱象，更得不偿失。
对此，省中房研究中心主任、国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者叶传杰认为，相信以政府的能力，这样的套路或许能被打压。同时，他也不无担忧地说，如果二手房指导价无法真实反映市场行情之下，该政策将走向何方？难道最终将沦为政府部门“自娱自乐”的政绩工程而违背政策出台的初衷吗？
