◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）|掘金酱
“为什么我投资世界上最优质、最省心的资产还能亏本？”
“为什么同样是投资日本房产，别人却赚钱、而我却亏钱？”
这就是这几天，掘金酱被问倒的一件事。
上个周末，掘金酱突然收到了一份新的好友申请。这位新朋友跟以往的不一样，他一上来的第一句话就是：
你们之前有卖过福冈的房子吗？
原来，这位客人算是个海外投资的“老手”，之前投资过不少全球一线城市的房产，也买过几套东京的小公寓投资，收益都不错。
去年，他购入了一栋在福冈的小楼，花了大概400万人民币。当时的中介说得很好，地段不错，满租中，收益能够达到8%。
但谁知道，这成为了他海外投资生涯中的第一个“滑铁卢”，这栋位于福冈的小楼买入不到半年，就陆续有租客退租，目前已经空了一半，扣掉维护成本，收益从最初说的8%直线下降到只有3%。
（以上对话征得客户同意后公布）
感到踩坑的他于是通过搜索，找到了我们，希望能够尽快出手。
但身经百战的我们也只能苦笑着说一句：福冈的房子，回转周期会很长。
不过，这位客人的一句话突然点醒了我：“一直觉得日本房产算是比较稳的，没想到在这里踩了坑。”
确实，我们一直说日本房产回报比较高，还省心。一旦买对了房，就相当于买了个投资理财项目——只要坐等收钱就行了。
但问题就是，有人没买对。
那么问题来了，怎么能买对日本房产？
就是选对区域。
“长租买东京、长租买东京、长租买东京”！这是不了解日本的外国人投资日本的首选。
衡量一个地区适不适合买长租房，人口和产业发展是重要的指标。而这两个指标落到了日本这个老龄化程度高的国家，就可以简化为人口这个重要条件。
而在日本，超过30%的人口集中在东京首都圈。
但即使在首都圈内部，也有人口密度高低的区别。
东京23区的人口密度基本都在15000人每平方千米以上，但在多摩地区的其他市，人口密度则下滑至了10000人每平方千米。
而在首都圈的千叶县，平均人口密度只有1945人每平方千米，连东京23区人口密度的零头都不到。
另外，在这些地方的租房市场普遍冷清。
从日本房地产公司athomes公布的数据来看，疫情之前的2019年，东京23区租房总成交数量占整个首都圈的44%，意味着整个首都圈的租房成交几乎都集中在东京市中心。
那投资在其他地方具体会怎么样？我也在千叶找了一套投资小楼来看看它的收益情况。
（就是右边这套白色的小楼）
首先来说说这栋楼的情况：1986年建，位于千叶市中央区，一共有11户，占地面积300㎡，售价只需要7600万日元（约430万人民币）。
最重要的是，这栋楼的收益率能有10%！这么高的收益率，在东京23区是无法想象的存在。
（租约情况）
然而，这栋小楼的租赁情况是“惨不忍睹”。一共11户的小楼现在空了6户，一楼租金最高的店铺是空室，连停车场的两个车位都是空的。
按照这个租金，再加上税费、修缮金等其他七七八八的支出，租金收益瞬间从10%变成了3%。
投资房产，最害怕的就是空置。
可以想象，投资了这栋楼的人会有多后悔。
更可怕的事情还在后面——如果买错了房子，不仅出租成问题，连转手也是问题。
一个，是当你不了解这个地区的房地产市场，很可能会买到一个人口无法支撑起房产市场的地区。
没有这么多人口，租房和买房的需求就相对较低，转手的周期也会更长。
更极端的是，可能卖出的价格比买进的价格还低。
我们来看一个大阪的房子。上面这套公寓位于大阪市都岛区，距离最近的地铁站只用徒步9分钟。
2015-18年这栋楼的交易的价格在500-600万日元，而2020-2021年的价格，则只有300-500万日元。这意味着，5年前买了这栋楼的人，现在要亏本出售！
房价不涨，对于当地人来说是个好事，但对于投资者来说就是噩耗了。
上面这套公寓也是差不多的状况。
这套公寓在新大阪站附近，也是大阪有名的商圈，公寓2017、18年，成交价基本上在五六百万日元。4年过去了，到2021年，挂牌价也还是在五百万左右。
看到了这些，你就会明白为什么我们一直在强调投资东京的重要性。
第一，东京的人口数量有保证，再加上外国资本加速进场东京，可以保障东京房地产市场的活跃。换句话说，就是在这买房，空置率和转售周期状况是日本最好。
第二，东京的房价一直在涨，即使在疫情期间，东京的房价也一直坚挺。这意味着在这买房，起码卖出去不会亏。
2017年，掘金酱为客户挑选了一套1980万日元的港区公寓，现在同户型已经涨到了2300-2800万！
2018年掘金酱一位朋友1680万买的早稻田公寓，目前的市场价已经上涨到了2500万！
回归到开头那个问题，为什么同样是投资日本房产，有人赚钱，却有人亏钱？
很重要的一个原因就是，我们不是当地人，没办法做到完全了解当地市场。
比如北海道，虽然前几年北海道的民宿大火，吸引了一众投资客进场。但懂行的人会清楚，北海道的民宿水很深，不少人都会落入价格虚高但回报根本达不到及格线的投资陷阱。
而福冈和名古屋这两个我们经常提及的城市也是一样。
我们不是当地人，就很难知道“福冈房子出租周期贼长”、“名古屋的房子当地人都有能力买，基本没人租房”这样的“内幕”。
那我们能做的，就是选择一些投资风险更低的地区，比如东京。
还有就是，多学习，也多让专业人士把关。
而我们掘金团队来自头部房企，一线媒体，是有料的房产老司机。
我们筛选日本市场大量资讯，每天为投资者发送市场简报。
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